Escrito por Olivia Nielsen , directora de Miyamoto International
Colaboradores: Agence française de développement en Amérique Latine y Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
Las ciudades latinoamericanas se encuentran en un punto de inflexión. Antiguamente eran motores de oportunidades, pero muchas ahora enfrentan una creciente desigualdad, una expansión urbana descontrolada y espacios públicos infrautilizados. Revitalizarlas es clave para el crecimiento inclusivo, pero un obstáculo importante se interpone en el camino: el costo y la escasez del suelo urbano.
Costa Rica no es la excepción. El Gran Área Metropolitana (GAM), donde habita casi la mitad de la población del país, ha experimentado aumentos constantes en los precios de terrenos y viviendas durante la última década. Los alquileres urbanos consumen entre el 30% y el 40% de los ingresos de los hogares, mientras que el 47% de los contratos de alquiler son informales, lo que deja a los inquilinos desprotegidos y con pocas opciones. Al mismo tiempo, el Estado posee un activo valioso pero subutilizado: terrenos urbanos estratégicos, propiedad de entidades como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). Gracias a su proximidad a empleos, servicios y transporte, estos terrenos tienden a revalorizarse con el tiempo. Muchos se ubican en el centro urbano de la capital y ya cuentan con infraestructura (agua, electricidad, carreteras), lo que hace viable su reurbanización en un período relativamente corto y a un costo menor en comparación con encontrar terrenos sin servicios en la periferia urbana.
¿Cómo puede el gobierno aprovechar esta tierra para el bien social sin perderla?
Nuestro reciente estudio, financiado por la Agencia Francesa de Desarrollo (AFD) y realizado con el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), propone una respuesta: viviendas de alquiler asequibles desarrolladas mediante asociaciones público-privadas (APP).
¿Por qué las APP de vivienda de alquiler? Cerrar una brecha estructural
Durante décadas, la política de vivienda de Costa Rica se centró en la propiedad, principalmente a través del Bono Familiar de Vivienda. Si bien este programa aumentó las tasas de propiedad de vivienda, especialmente entre los dos quintiles de ingresos más bajos (alrededor de US$500 y US$1050 mensuales), dejó atrás a las familias de ingresos medios, que ganan alrededor de US$1700 mensuales. Estos hogares no califican para vivienda social ni encuentran viviendas de mercado a un precio compatible con su capacidad de endeudamiento.
Este desafío habitacional tiene dos caras críticas: por un lado, la demanda de alquiler ha crecido, particularmente entre los jóvenes, las familias monoparentales y los hogares de “ingresos intermedios”; por otro, la oferta sigue siendo escasa y cara, especialmente en las zonas urbanas.
La escasez de viviendas de alquiler en las zonas urbanas se ve agravada por la ausencia de un modelo de construcción adaptado a este fin. Hoy en día, las viviendas diseñadas para la venta se alquilan, lo que eleva los precios y limita la oferta.
Las APP ofrecen una solución: el Estado proporciona el terreno mientras el sector privado financia, construye y gestiona las viviendas. Experiencias internacionales —desde Estados Unidos hasta varios países africanos— demuestran que la gestión privada mejora la eficiencia y reduce la morosidad, mientras que las entidades públicas que gestionan directamente el parque de viviendas en alquiler suelen enfrentarse a problemas de sostenibilidad y cobro.
En estos esquemas de APP, el sector privado participa en la construcción y, mediante un período de arrendamiento acordado, recupera su inversión. Al final del plazo, el activo construido revierte al Estado, que puede iniciar un nuevo ciclo de arrendamiento o, mediante un contrato de alquiler con opción a compra, vender las unidades a inquilinos, convirtiendo el modelo en un mecanismo para promover la propiedad gradual. Además, el marco de la APP puede utilizarse para captar capital mediante valores públicos, vender derechos de cobro por alquileres o emitir bonos directamente desde el vehículo.
Este tipo de Vehículo de Propósito Especial (VEE) puede operar mediante la emisión de fideicomisos o fondos de inversión, ya sea para el desarrollo de proyectos o para carteras de alquiler residencial. La clave es que el terreno permanece público, lo que garantiza el control a largo plazo sobre su uso y ubicación. El gobierno establece límites a los alquileres y criterios de asequibilidad, protegiendo así a los hogares beneficiarios. Y dado que la contribución del Estado es en especie (terrenos, no en efectivo), la carga fiscal es baja, lo que permite reservar las finanzas públicas para otras prioridades.
Es un modelo donde todos ganan:
- Los hogares obtienen acceso a alquileres estables, bien gestionados y asequibles, con la posibilidad, a través de planes de alquiler con opción a compra, de convertirse en propietarios de viviendas en el mediano plazo.
- El gobierno conserva tierras estratégicas, fija reglas y objetivos sociales, sin asumir riesgos operativos ni grandes gastos.
- Los desarrolladores e inversores obtienen rendimientos predecibles a largo plazo, respaldados por un fondo de garantía que reduce el riesgo de incumplimiento.
El interés del sector privado ya es evidente: desarrolladores e instituciones financieras de Costa Rica han expresado su disposición a participar en proyectos piloto, viendo en este modelo una oportunidad para crear una nueva clase de activos en el mercado inmobiliario del país.
Dos modelos, un objetivo
El estudio identificó dos variantes prometedoras:
- PPP clásica con arrendamiento perpetuo. El Estado cede, según lo acordado, el terreno para fines urbanísticos. El socio privado explota las viviendas durante el periodo de concesión, recuperando su inversión mediante rentas. Al finalizar el contrato, el activo revierte íntegramente al Estado.
- Modelo de Activos Operativos. Nacional de Bienes Estatales de Perú , el Estado otorga a actores privados derechos para desarrollar y administrar la propiedad, conservando la propiedad. Esto garantiza que las tierras estratégicas permanezcan públicas y productivas. Bajo este esquema, el derecho de uso del activo se otorga sin transferir la propiedad.
Ambos modelos formalizan el mercado de alquiler, reducen los costos al eliminar el componente de terreno y ofrecen viviendas asequibles, bien ubicadas y administradas profesionalmente.
Al poder financiarse a través de la Bolsa de Valores, estos modelos abren opciones de financiamiento más allá de la banca tradicional y atraen recursos de inversionistas institucionales como los fondos de pensiones.
Catalizar la regeneración urbana
Los beneficios de las APP de alquiler van más allá de la vivienda. Pueden revitalizar centros urbanos infrautilizados, apoyar el transporte público, frenar la expansión urbana y contribuir a los objetivos climáticos de Costa Rica. Al transformar terrenos baldíos en vibrantes comunidades mixtas, fortalecen las economías locales y hacen que las ciudades sean más habitables.
Además, al aumentar las opciones de alquiler para los jóvenes, estos proyectos podrían estimular la formación de hogares, impulsando un mayor consumo y empleo en las zonas donde se ubican.
Fundamentos de política y próximos pasos
Costa Rica cuenta con condiciones favorables para avanzar. La Política Nacional de Hábitat 2020-2040 reconoce la vivienda en alquiler como una prioridad estratégica. La reciente regulación de las APP (2024) proporciona un marco legal para la colaboración. MIVAH e INVU están explorando la posibilidad de desarrollar un piloto a corto plazo en terrenos públicos para demostrar la viabilidad del modelo y orientar futuras intervenciones.
Para tener éxito será esencial:
- Actualizar y aplicar el marco legal vigente. Desde 2022, está vigente la Ley de Vivienda Municipal (N.º 10.199), que introduce el mecanismo de usufructo para facilitar el uso de terrenos municipales. Ayer mismo, el Concejo Municipal de San José aprobó la primera normativa local para implementarlo. Al mismo tiempo, se requieren normas claras que permitan un uso ágil de los activos patrimoniales del Estado para proyectos de alquiler asequible.
- Crear instrumentos financieros como fondos de garantía y emisiones de bonos para atraer inversionistas institucionales a través del mercado de capitales nacional.
- Alinear a las partes interesadas involucrando a municipios, desarrolladores y financistas desde el principio.
La AFD cuenta con experiencia en el financiamiento de programas de desarrollo urbano sostenible y podría apoyar proyectos tanto a nivel central como municipal, demostrando que el suelo público puede generar valor social sin sobrecargar las finanzas estatales. Estas iniciativas podrían sentar un precedente para otros países latinoamericanos, en particular para ampliar las opciones de vivienda asequible para la clase media, que, a pesar de tener ingresos adecuados, necesita soluciones de vivienda a medida. Los programas de alquiler también pueden fomentar el ahorro y el historial de pagos que, con el tiempo, permitan el acceso a la vivienda propia.
Asimismo, estos vehículos pueden proporcionar alojamiento en alquiler a grupos que necesitan alojamiento temporal por motivos de trabajo, especialmente en zonas urbanas, ofreciendo opciones de pago flexibles y asequibles.
¿Un modelo para la región?
Los desafíos de Costa Rica son similares a los de gran parte de Latinoamérica: escasez de suelo urbano, aumento del costo de la vivienda y falta de alquileres asequibles. Las APP de alquiler ofrecen una vía eficaz: permiten a los gobiernos preservar terrenos valiosos, evitar las dificultades de actuar como arrendadores directos y, al mismo tiempo, garantizar viviendas asequibles y de calidad para sus ciudadanos. Experiencias internacionales, como las asociaciones de vivienda con fines de lucro de Austria, demuestran que es posible combinar el suelo público con una gestión profesional para mantener una oferta amplia y estable de vivienda de alquiler asequible.
La oportunidad está sobre la mesa. La pregunta es si los gobiernos la aprovecharán o si seguirán dejando terrenos urbanos estratégicos sin explotar mientras crece el déficit de vivienda.
