Lea sobre uno de los proyectos industriales más recientes de Miyamoto
El próximo mes, Overton Moore Properties iniciará las obras de su proyecto Pacific Commons South, valorado en 300 millones de dólares, en Fremont, un proyecto industrial sin precedentes.
El promotor, con sede en el sur de California, junto con su socio Invesco, imagina un megacampus industrial con servicios a la altura de una sede tecnológica. La propiedad se encuentra junto a centros comerciales y tiene fácil acceso al transporte público. Fue diseñado con amplios espacios de reunión interiores y exteriores para los inquilinos, además de senderos para bicicletas y senderos peatonales.
Overton Moore tiene tanta confianza en la alta demanda de productos industriales de calidad en el Área de la Bahía que pagó más de $123 millones el año pasado por el sitio de 110 acres.
Los 1,7 millones de pies cuadrados de espacio del proyecto se destinarán a industrias de fabricación avanzada, tecnología limpia, ciencias biológicas y otras industrias en Cushing Parkway.
Esta arriesgada apuesta demuestra Overton Mooreel entusiasmo de
«Son uno de los pocos promotores con las habilidades y el perfil de riesgo necesarios para asumir una oportunidad de desarrollo de tal envergadura», declaró Jason Ovadi, director general de logística e industria de Jones Lang LaSalle. «El proyecto está muy bien planificado y diseñado, y resulta atractivo para una amplia gama de usuarios, ya que ofrecerá una combinación de fabricación avanzada, tecnología, logística de gran capacidad y espacio para I+D que podría dar cabida a usuarios del campus y empresas que busquen consolidarse o expandirse».
Timur Tecimer, director ejecutivo de Overton Moore Properties, afirmó que su empresa desea crear un campus de uso mixto donde las empresas puedan reclutar y retener personal "en un entorno con una gran cantidad de servicios".
El proyecto no sólo es diferente a todo lo que su empresa de desarrollo de 15 personas haya construido jamás, sino que Tecimer cree que actualmente no hay otro producto industrial como éste en el Área de la Bahía.
“Generalmente construimos dos o tres edificios”, dijo. “No todos los días podemos construir un proyecto de diez edificios”
Tecimer está poniendo gran cuidado en incorporar un equilibrio entre el trabajo y la vida personal para los empleados que trabajarán en el sitio al incluir múltiples patios al aire libre exclusivos conectados a su espacio de oficina, senderos para bicicletas y fácil acceso a un sendero de refugio.
“Esto será algo único en lo que se refiere a almacenes y edificios de fabricación avanzada”, afirmó.
La empresa también está incluyendo pequeños parques en todo el proyecto para que los empleados tengan un lugar donde relajarse o realizar reuniones al aire libre.
“Estamos analizando lo que se ha hecho en los campus de Silicon Valley y estamos incorporando algunas de esas características a nuestros proyectos”, dijo Tecimer. “Esto no se ha hecho antes en el sector industrial”
También estima que cuando esté terminado, el complejo representará el mayor desarrollo de fabricación y almacenamiento avanzado del East Bay.
El proyecto no sólo es importante para el Área de la Bahía, sino también para Overton MooreProperties.
“Encontrar más de 100 acres en un terreno de relleno y crear un ecosistema único es fundamental para nosotros”, dijo Tecimer. “Además, conocemos bien Fremont, pues hemos operado allí desde 2009 y ya contamos con dos proyectos muy exitosos”
La cercanía a comercios y al BART, el excelente acceso a la autopista y la cercanía a una reserva natural hicieron que el sitio fuera especialmente atractivo para Tecimer. Además, están las métricas generales del mercado.
“En nuestra opinión, Fremont es un referente en innovación con más de 850 empresas de alta tecnología, ciencias de la vida y energía limpia”, afirmó. “Para nosotros, es un lugar de confianza donde las empresas buscan establecerse, y la manufactura representa el 23 % de la fuerza laboral”
Luego está la simple cuestión de la oferta y la demanda.
Tecimer estima que hay alrededor de un 2 por ciento de vacantes desde Milpitas hasta Richmond.
"Yo diría que menos del 9 por ciento del producto total es producto nuevo y funcional de Clase A y menos del 5 por ciento es espacio de fabricación avanzada de Clase A", dijo.
Tecimer también se sintió alentado por lo que describe como una “tremenda cantidad de demanda de este producto, con la mayoría de estos proyectos prealquilados”.
“No es exclusivo de Tesla; también hay demanda en IA, procesamiento de alimentos, tecnologías limpias, ensamblaje en línea e I+D”, dijo. “Hay una lista bastante amplia de diferentes industrias que están ocupando este espacio”.
El proyecto industrial se construirá en dos fases. La primera fase incluirá cinco edificios que totalizarán aproximadamente 900.000 pies cuadrados y la segunda cinco edificios que totalizarán aproximadamente 800.000 pies cuadrados.
Los proyectos de Tecimer en Overton Moore comenzarán a entregar los edificios de la primera fase en el tercer trimestre de 2019 y el resto en algún momento de 2020.
Optimista en el Área de la Bahía
Tecimer tiene la esperanza de que Overton Moore pueda prearrendar una buena parte del proyecto.
“En todos los demás proyectos que hemos construido en el Área de la Bahía, hemos liberado una parte o la totalidad”, dijo. Esto incluye el prealquiler reciente de 327,000 pies cuadrados del fabricante italiano de jarabe Torani Inc. en 2000 Marina Blvd. en San Leandro, y el prealquiler de Eureka Landing, de 142,000 pies cuadrados en Newark, por parte del proveedor de Tesla, SAS Automotive, en 2016.
La gente a menudo le pregunta a Tecimer por qué Overton Moore es tan optimista sobre la escena industrial del Área de la Bahía.
“La macroeconomía general de lo que está sucediendo allí en términos de creación de empleo, innovación y creación de nuevas empresas es un factor”, afirmó. Además, Tecimer señaló que el producto industrial de la zona incluye muchos edificios antiguos y funcionalmente obsoletos.
¿Qué pasa en el mercado?
Dan Letter es director gerente de inversión de capital para la Región Oeste de Prologis, la gigantesca empresa industrial que cotiza en bolsa y tiene su sede en San Francisco. Describe el Área de la Bahía como un centro de poder para la propiedad industrial
“Dada la amplia gama de usos y la gran población a la que dar servicio, la demanda de espacio industrial en el Área de la Bahía ha sido sólida, y el mercado ha mantenido una tasa de ocupación superior al 97%”, afirmó. “El mercado inmobiliario industrial en el Área de la Bahía tiene limitaciones de terreno y los nuevos desarrollos se ven aún más restringidos por barreras regulatorias, como la estricta zonificación, los requisitos de construcción, el alto costo del terreno y la competencia por otros usos”
Esta convergencia de alta demanda y baja oferta ha obligado a los promotores industriales a considerar nuevos enfoques, como la construcción en altura, añadió Letter. Un ejemplo de ello es el proyecto Prologis San Francisco Gateway, en el barrio de Bayview, cuya construcción está prevista para el segundo semestre de 2019.
Colin Yasukochi, director de investigación y análisis de CBRE, dijo que el mercado industrial del Área de la Bahía sufre una escasez crónica de oferta y carece de espacios modernos.
“Esto se debe tanto a la fabricación como a la distribución en almacén”, dijo. “Normalmente, las mejores ubicaciones suelen tener productos antiguos, por lo que existe una gran necesidad de desarrollo industrial. Se ha producido un resurgimiento en la fabricación de alta tecnología que el stock antiguo no sustenta realmente”
Ovadi, de Jones Lang LaSalle, argumentó que también existe una demanda diversa, ya que los usuarios de "última milla" y comercio electrónico buscan ubicaciones cercanas a su base de clientes, mientras que los usuarios más tradicionales relacionados con el transporte de mercancías se desplazan hacia el este, a Livermore y los mercados del Valle Central, para ofrecer un viaje inverso a su fuerza laboral y asegurar costos más bajos. Añadió que los usuarios de manufactura avanzada, tecnología y otros sectores que necesitan acceso a una fuerza laboral altamente calificada se están orientando hacia Fremont y los mercados del interior del Área de la Bahía.
¿Cómo Overton Mooreencaja, entonces, el proyecto urbanístico de
El proyecto Pacific Commons Sur "es realmente un proyecto industrial único en el Área de la Bahía y será un gran éxito", predijo Ovadi. "Hay muy pocos terrenos, si es que hay alguno, en el Área de la Bahía que ofrezcan un terreno tan grande para construir una docena de edificios. El proyecto ofrece una afluencia muy necesaria de productos industriales altamente flexibles a un mercado muy competitivo"
DESARROLLOS RECIENTES DE OVERTON MOORE EN EL ÁREA DE LA BAHÍA
Además de los tres desarrollos a continuación, la compañía compró 600.000 pies cuadrados en el Área de la Bahía.
Puerta de la marina
Ubicación: 2000 Marina Blvd, San Leandro
Tamaño: 327.000 pies cuadrados
Estado: Proyecto previsto para finalizar en agosto de 2018
Inquilino: Torani Inc.
Aterrizaje de Eureka
Ubicación: Stevenson Point Tech Park, Newark
Tamaño: 142,188 pies cuadrados
Estado: Inaugurado en 2016
Inquilino: SAS Automotive
Bienes Comunes del Pacífico
Ubicación: Cushing Parkway, Fremont
Tamaño: 1,7 millones de pies cuadrados
Costo: 300 millones de dólares
Estado: Inicio de obras en mayo
Calor industrial
¿Qué tan de moda es el espacio industrial? Más que cualquier otro sector
2,2 millones
Se espera que en 2018 se inauguren nuevos espacios industriales en el Área de la Bahía
3 millones
Metros cuadrados de espacio industrial en proyecto para 2019
3.3%
Tasa de vacancia de propiedades industriales
9 millones
Demanda de inquilinos de metros cuadrados de espacio industrial en el mercado actual
7%
Crecimiento interanual de los alquileres y precios en máximos históricos
Fuente: JLL
