Una nueva generación de campus corporativos está surgiendo en la Península a medida que el número de sitios urbanos disminuye y las empresas se ven obligadas a explorar opciones fuera de San Francisco.
El campus corporativo suburbano de hoy apenas se parece a las construcciones anodinas de antaño. Los edificios elegantes y sostenibles, con espacios verdes y ubicados cerca del transporte público, son la tendencia. Servicios como guarderías, transporte y gimnasios se están convirtiendo en la norma, ya que las empresas siguen compitiendo ferozmente por el talento. La proximidad al transporte público y a la vivienda es crucial.
Aquellas empresas que no encuentran lo que buscan en materia de espacios de oficina están tomando cartas en el asunto y construyendo sus propias instalaciones.
Aquí echaremos un vistazo a la nueva generación de campus corporativos y lo que tienen para ofrecer.
AMAZON EN LA PLAZA UNIVERSITARIA
En marzo de 2017, el gigante del comercio electrónico Amazon firmó un contrato de arrendamiento de 214.000 pies cuadrados de espacio de oficinas en East Palo Alto.
Amazon alquiló la totalidad del edificio University Square, ubicado en 2100 University Ave., un proyecto construido por la promotora Sobrato Organization, de Cupertino. La construcción del edificio de cuatro plantas de University Square finalizó en enero.
Chase Lyman, vicepresidente de arrendamientos y adquisiciones de Sobrato Organization, señala que el proyecto ya contaba con los permisos necesarios cuando Sobrato compró el terreno. Pero si bien los edificios estaban bien diseñados y eran eficientes, Sobrato consideró que necesitaban algo más para atraer a un inquilino importante.
“Queríamos ofrecer algo muy único, especial y diferente”, dijo, señalando que las comodidades del edificio estaban integradas en el proyecto.
Para diferenciarlo, Sobrato primero tuvo que sacar todo el estacionamiento del sótano y trasladarlo a un estacionamiento. Quería convertir los dos edificios en uno solo para que todos pudieran estar bajo el mismo techo con una superficie mucho mayor, por lo que se extendía hasta el límite de la propiedad.
Sobrato construyó un puente de tres niveles que conecta el edificio con el garaje con una azotea en la parte superior del cuarto piso con vistas a las colinas y la bahía.
Inicialmente, su espacio carecía de abundante luz natural, lo que llevó a Sobrato a construir un atrio de 380 metros cuadrados en el centro del edificio con claraboyas en la parte superior. El diseño permite a los empleados ver a sus compañeros desde cualquier lugar, según Lyman.
El proyecto fue diseñado por Korth Sunseri Hagey Architects.
El desarrollador decidió utilizar hormigón en lugar de acero, que ha sido popular, en un esfuerzo por dar "una sensación más creativa y tecnológica", dijo Lyman.
“Muchas de nuestras comodidades se basaron en una construcción de calidad”, dijo Lyman. “Intentamos ofrecer comodidades dentro del diseño del edificio y flexibilidad en la construcción”
Por ejemplo, señaló que Sobrato incrementó la potencia para estaciones de carga adicionales para vehículos eléctricos, proporcionó espacio para guardar bicicletas y, según Lyman, "probablemente sobredimensionó los sanitarios". El promotor también instaló paneles fotovoltaicos en el tejado.
Amazon tiene previsto mudarse este mes y se encuentra en pleno proceso de realización de las mejoras para sus inquilinos.
La compañía dijo que eventualmente contratará 1.300 empleados más para el sitio.
“No podemos construir edificios de oficinas suburbanos”, declaró Rob Hollister, presidente de Sobrato Real Estate, en una entrevista el año pasado. “Por eso rediseñamos el edificio actual. Es un poco innovador, pero el inquilino obtiene algo absolutamente único que no encontrará en ningún otro lugar de la península”
PUNTA BURLINGAME
En febrero de 2017, el desarrollador chino Genzon Property Group inició la construcción de su proyecto de oficinas frente a la bahía de 300 millones de dólares en Burlingame, casi dos años después de comprar la propiedad por aproximadamente 48 millones de dólares.
Kylli, filial de Genzon, planea construir 767.000 pies cuadrados de espacio para oficinas, locales comerciales y laboratorios de ciencias biológicas en cuatro edificios ubicados en 300 Airport Blvd. Los edificios tendrán entre dos y siete pisos de altura. El proyecto se está construyendo de forma especulativa, según Mike Moran, director gerente y director ejecutivo de Cushman & Wakefield, quien comercializa la propiedad junto con Clarke Funkhouser. El complejo podrá albergar oficinas, laboratorios y laboratorios de ciencias biológicas. El 50% del espacio está preparado para laboratorios, y dos edificios frente al mar podrán ser ocupados por múltiples inquilinos desde el primer día.
Kylli no se limitó a aceptar las licencias anteriores. Dedicó casi dos años a rehabilitar el terreno para mejorar el flujo peatonal y añadir elementos a la fachada del edificio para permitir diversas terrazas interiores y exteriores utilizables en todo el proyecto. También incluye jardines en azoteas y amplios parques frente al mar. Gensler rediseñó el proyecto.
El campus también contará con restaurantes de “clase mundial” y otros comercios, además de una guardería y un gimnasio a escala, según Moran.
En general, señaló Moran, lograr una escala en el área de la Bahía de San Francisco, en un entorno céntrico urbano, “es extremadamente difícil”
Muchos trabajadores tecnológicos del Área de la Bahía viven en la Península, por lo que ubicarse allí se está volviendo más atractivo para las empresas, dijo Moran.
“Las empresas vanguardistas de hoy en día crean productos de oficina que satisfacen sus necesidades, porque muchos desarrolladores no lo hacen”, dijo Moran. “Los desarrolladores no se han adaptado a este ritmo, por lo que las empresas se dedican a desarrollar por su cuenta”
Moran dijo que no hay ninguna ciencia para determinar qué servicios podrían querer los inquilinos.
"Pero existe un arte en cómo agruparlos y cómo presentarlos a los inquilinos", dijo.
YOUTUBE EN BAYHILL OFFICE PARK
La empresa de transmisión de video YouTube está planeando un moderno campus corporativo dentro del parque de oficinas que actualmente ocupa en San Bruno.
La empresa, que ya es el empleador privado más grande de San Bruno, necesita más espacio en previsión de sumar más de 1.000 empleados durante los próximos años a su fuerza laboral actual de 1.700 personas, según David Woltering, director de desarrollo comunitario de San Bruno.
Actualmente, YouTube ocupa aproximadamente 400.000 pies cuadrados distribuidos en tres edificios en San Bruno. Su sede central se encuentra en el número 901 de Cherry Street, en un edificio de 200.000 pies cuadrados que ha alquilado a GapInc. durante aproximadamente una década. Google, , ha adquirido varios edificios en el Bayhill Office Park, que suman un total de 900.000 pies cuadrados, para dar a la compañía espacio para crecer. Sin embargo, actualmente ocupa alrededor de 200.000 pies cuadrados de esos edificios.
YouTube está trabajando con la ciudad de San Bruno en un plan específico para construir el campus.
“La belleza natural y la proximidad a los principales centros de transporte hacen de este un entorno ideal para crear un campus inclusivo, integrado y acogedor”, declaró Drew Sherwood, director de servicios inmobiliarios y laborales de YouTube, por correo electrónico. “Esperamos colaborar con la comunidad y las autoridades locales para garantizar que, a medida que crecemos, San Bruno siga prosperando”
Para mantener su campus atractivo y cómodo para los empleados, YouTube ofrece diversas comodidades, como sillones de masaje, salas para madres, cabinas para la siesta, salas de meditación, salas de música, un gimnasio, una piscina de entrenamiento y una sala de juegos. El campus también cuenta con un tobogán (similar a los de un parque infantil) integrado en el diseño.
MEDALLIA EN CONCAR DRIVE
En enero de 2017, el desarrollador Hines y los socios financieros Goldman Sachs y Pearlmark finalizaron la construcción de un edificio de oficinas de cuatro pisos y 96.000 pies cuadrados en San Mateo denominado 400 Concar.
El edificio forma parte de un complejo de oficinas de tres edificios, 400-450 Concar, con un total de 305,000 pies cuadrados, a poca distancia a pie de la estación de Caltrain de Hayward Park. También está a tiro de piedra de Station Park Green, propiedad de Essex Property Trust, un complejo de apartamentos de 599 unidades en construcción en las cercanías, que contará con dos acres de parques.
Cameron Falconer, director general de Hines, afirmó que cuando su empresa adquirió la propiedad, esta ya contaba con la aprobación previa para un proyecto de 100.000 pies cuadrados. Esto fue antes de la aprobación en 2005 del plan de desarrollo orientado al transporte público del corredor ferroviario de San Mateo.
“Nuestra oportunidad era rediseñarlo y darle un nuevo nombre con un diseño más urbano”, dijo. Form4 Inc. fue el diseñador.
El desarrollador se enfrentó a un límite de altura de 55 pies.
Finalmente, Medallia firmó por el 70 por ciento del espacio y trabajó con Hines para incorporar las comodidades deseadas.
“Diseñaron una gran terraza con espacio abierto que conecta las segundas plantas de los dos edificios y les proporciona espacio interior y exterior, además de un espacio de reunión”, dijo Falconer. “También tienen la posibilidad de abrir la pared de la segunda planta, lo cual fue un gran atractivo para ellos, ya que el espacio exterior es fundamental para las empresas hoy en día”
Hines diseñó un espacio de oficina que era muy flexible y Medallia decidió convertirlo en un área de vestíbulo junto con una sala de yoga, una sala de fitness y un vestuario.
“El proyecto cuenta con un amplio acceso a la luz y el aire, y un alto nivel de sostenibilidad gracias a su precertificación LEED Platino”, señaló Falconer. “Solo queríamos asegurarnos de que hubiera una excelente conexión con el exterior”
Hines también agregó dos conexiones de puente en el tercer y cuarto piso para conectar los pisos superiores de los 450 edificios Concar entre sí.
Falcone dijo que Hines está viendo que los distintos tipos de productos se superponen.
“Hoy en día, la oficina se está fusionando con el sector residencial, que a su vez se fusiona con el sector hotelero y, de vuelta, con el sector residencial”, dijo Falconer. “Estamos viendo la conectividad wifi y la expansión del coworking a apartamentos y proyectos de alquiler, y luego la incorporación de salas de conferencias, gimnasios, bienestar y conserjería al mundo de las oficinas. Esta es una tendencia que no va a desaparecer”
Por Mary Ann Azevedo Colaboradora, San Francisco Business Times
Artículo original: Los campus corporativos de Peninsula ofrecen nuevas comodidades a sus inquilinos.
