Silicon Valley Business Journal : Au cœur du projet de 300 millions de dollars de ce promoteur immobilier pour un mégacampus industriel à Fremont

Timur Tecimer, PDG d' Overton Moore Properties, a déclaré que son entreprise souhaite créer un campus à usage mixte où les entreprises pourront recruter et fidéliser leurs employés « dans un environnement offrant de nombreux services et commodités ».

Non seulement ce projet est unique en son genre parmi tout ce que sa société de développement de 15 personnes a jamais réalisé, mais Tecimer estime qu'il n'existe actuellement aucun autre produit industriel comparable dans la région de la baie de San Francisco.

« En général, nous construisons deux ou trois bâtiments », a-t-il déclaré. « Ce n'est pas tous les jours que nous pouvons réaliser un projet de dix bâtiments. »

Tecimer accorde une grande importance à l'équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle des employés qui travailleront sur le site, notamment en incluant plusieurs terrasses extérieures exclusives reliées à leurs bureaux, des pistes cyclables et un accès facile à un sentier de refuge.

« Ce sera quelque chose d'unique en matière d'entrepôts et de bâtiments de fabrication de pointe », a-t-il déclaré.

L'entreprise prévoit également d'aménager des petits parcs tout au long du projet afin que les employés disposent d'un endroit pour se détendre ou tenir des réunions en plein air.

« Nous étudions ce qui a été fait sur les campus de la Silicon Valley et nous intégrons certaines de ces caractéristiques à nos projets », a déclaré Tecimer. « C'est une première dans le secteur industriel. »

Il estime également qu'une fois achevé, le complexe représentera le plus grand projet de développement de fabrication et d'entreposage de pointe de la baie Est.

Ce projet est important non seulement pour la région de la baie de San Francisco, mais aussi pour Overton MooreProperties.

« Trouver plus de 40 hectares sur un terrain en friche et y créer un écosystème unique est un atout considérable pour nous », a déclaré Tecimer. « De plus, nous connaissons bien Fremont, où nous sommes présents depuis 2009 et où nous avons déjà mené à bien deux projets couronnés de succès. »

La proximité des commerces et du BART, l'excellent accès à l'autoroute et la proximité d'une réserve naturelle ont rendu le site particulièrement attractif pour Tecimer. Sans oublier les indicateurs de marché globaux.

« Selon nous, Fremont est un pôle d'innovation majeur, avec plus de 850 entreprises de haute technologie, des sciences de la vie et des énergies propres », a-t-il déclaré. « C'est un site reconnu où les entreprises souhaitent s'implanter, et le secteur manufacturier représente 23 % de la population active. »

Il y a ensuite la simple question de l'offre et de la demande.

Tecimer estime qu'il y a environ 2 % de logements vacants entre Milpitas et Richmond.

« Je dirais que moins de 9 % de la production totale est constituée de produits neufs et fonctionnels de classe A, et moins de 5 % d'espaces de fabrication avancés de classe A », a-t-il déclaré.

Tecimer s'est également dit encouragé par ce qu'il décrit comme une « demande énorme pour ce produit, la majorité de ces projets étant déjà pré-loués.

« Ce n’est pas exclusif à Tesla ; il y a aussi une demande dans l’IA, l’agroalimentaire, les technologies propres, l’assemblage à la chaîne et la R&D », a-t-il déclaré. « Un grand nombre de secteurs différents investissent ce marché. ».

Le projet industriel sera réalisé en deux phases : la première phase comprendra cinq bâtiments totalisant environ 900 000 pieds carrés et la seconde cinq bâtiments totalisant environ 800 000 pieds carrés.

Tecimer prévoit qu'Overton Moore commencera à livrer les bâtiments de la première phase au troisième trimestre 2019 et le reste courant 2020.

Optimiste quant à la région de la baie

Tecimer espère qu'Overton Moore sera en mesure de pré-louer une bonne partie du projet.

« Pour tous les autres projets que nous avons réalisés dans la région de la baie de San Francisco, nous en avons mis en location une partie ou la totalité », a-t-il déclaré. À titre d'exemple, le fabricant italien de sirops Torani Inc. a récemment pré-loué 30 400 mètres carrés au 2000 Marina Blvd. à San Leandro, et le fournisseur de Tesla, SAS Automotive, a pré-loué les 13 200 mètres carrés du complexe Eureka Landing à Newark en 2016.

On demande souvent à Tecimer pourquoi Overton Moore est si optimiste quant à l'avenir industriel de la région de la baie de San Francisco.

« La situation macroéconomique globale, notamment en termes de création d'emplois, d'innovation et de création d'entreprises, est un facteur important », a-t-il déclaré. Par ailleurs, M. Tecimer a souligné que le parc industriel de la région comprend de nombreux bâtiments anciens et fonctionnellement obsolètes.

Quelles sont les tendances du marché ?

Dan Letter est directeur général du déploiement des capitaux pour la région Ouest chez Prologis, le géant de l'immobilier industriel coté en bourse et basé à San Francisco. Il décrit la région de la baie comme un « pôle majeur de l'immobilier industriel »

« Compte tenu de la diversité des usages et de l'important bassin de population à desservir, la demande d'espaces industriels dans la région de la baie de San Francisco est restée forte, et le marché a maintenu un taux d'occupation supérieur à 97 % », a-t-il déclaré. « L'immobilier industriel dans la région de la baie est confronté à une pénurie de terrains, et les nouveaux projets sont encore davantage limités par des obstacles réglementaires, notamment un zonage strict, des exigences de construction particulières, le coût élevé du foncier et la concurrence pour d'autres usages. »

Cette convergence d'une forte demande et d'une faible offre a contraint les promoteurs industriels à envisager de nouvelles approches, comme la construction en hauteur, a ajouté Letter. Le projet Prologis San Francisco Gateway, prévu dans le quartier de Bayview et dont le lancement est prévu pour le second semestre 2019, en est un exemple.