Une nouvelle génération de campus d'entreprises émerge sur la péninsule, à mesure que le nombre de sites urbains diminue et que les entreprises sont contraintes d'explorer des options en dehors de San Francisco.
Les campus d'entreprises de banlieue d'aujourd'hui n'ont plus grand-chose à voir avec les constructions impersonnelles d'autrefois. Désormais, on privilégie les bâtiments modernes et écologiques, agrémentés d'espaces verts et situés à proximité des transports en commun. Les services tels que la garde d'enfants, les transports et les centres de remise en forme deviennent la norme, tandis que les entreprises se livrent une concurrence féroce pour attirer les talents. La proximité des transports et des logements est essentielle.
Les entreprises qui ne trouvent pas ce qu'elles recherchent en matière d'espaces de bureaux prennent les choses en main et construisent leurs propres locaux.
Nous allons ici examiner la nouvelle génération de campus d'entreprises et ce qu'ils ont à offrir.
AMAZON À UNIVERSITY SQUARE
En mars 2017, le géant du commerce électronique Amazon a signé un bail pour 214 000 pieds carrés d’espace de bureaux à East Palo Alto.
Amazon a loué l'intégralité de l'immeuble University Square, situé au 2100 University Ave., un projet réalisé par le promoteur immobilier Sobrato Organization, basé à Cupertino. La construction de cet immeuble de quatre étages s'est achevée en janvier.
Chase Lyman, vice-président de la location et des acquisitions chez Sobrato Organization, souligne que le projet avait déjà obtenu les autorisations nécessaires lorsque Sobrato a racheté le site. Cependant, malgré la conception et l'efficacité des bâtiments, Sobrato estimait qu'il leur manquait des atouts pour attirer un locataire de grande envergure.
« Nous voulions proposer quelque chose d'unique, de spécial et de différent », a-t-il déclaré, précisant que les équipements du bâtiment étaient intégrés au projet.
Pour se démarquer, Sobrato a d'abord dû déplacer tout le parking souterrain vers un parking en structure. L'objectif était de fusionner les deux bâtiments en un seul afin de réunir tous les occupants sous un même toit, avec une surface au sol bien plus importante ; le projet s'est donc étendu jusqu'à la limite de propriété.
Sobrato a construit une passerelle à trois niveaux reliant le bâtiment au garage, avec une terrasse sur le toit au quatrième étage offrant une vue sur les contreforts et la baie.
Leur espace manquait initialement de lumière naturelle, ce qui a incité Sobrato à construire un atrium de 390 mètres carrés au centre du bâtiment, surmonté de puits de lumière. Selon Lyman, cette conception permet aux collègues de se voir d'un bout à l'autre du bâtiment.
Le projet a été conçu par le cabinet Korth Sunseri Hagey Architects.
Le promoteur a choisi d'utiliser du béton plutôt que de l'acier, un matériau pourtant populaire, afin de donner un aspect plus « créatif et technologique », a déclaré Lyman.
« Beaucoup de nos atouts résident dans la qualité de la construction », a déclaré Lyman. « Nous avons cherché à intégrer ces atouts à la conception du bâtiment tout en préservant la flexibilité de la construction. »
Par exemple, a-t-il noté, Sobrato a augmenté la puissance nécessaire pour les bornes de recharge supplémentaires pour véhicules électriques, a prévu un local à vélos et a « probablement surdimensionné les installations sanitaires », selon Lyman. Le promoteur a également installé des panneaux photovoltaïques sur le toit.
Amazon devrait emménager ce mois-ci et est en train d'aménager ses locaux.
L'entreprise a indiqué qu'elle embaucherait à terme 1 300 employés supplémentaires pour ce site.
« On ne peut pas construire d'immeubles de bureaux en banlieue », a déclaré Rob Hollister, président de Sobrato Real Estate, lors d'une interview l'an dernier. « C'est pourquoi nous avons repensé le bâtiment actuel. C'est un peu novateur, mais le locataire bénéficie d'un espace absolument unique, qu'il ne trouvera nulle part ailleurs sur la péninsule. »
POINT DE BURLINGAME
En février 2017, le promoteur immobilier chinois Genzon Property Group a lancé les travaux de son projet de bureaux en bord de baie à Burlingame, d'une valeur de 300 millions de dollars, près de deux ans après avoir acquis le terrain pour environ 48 millions de dollars.
Kylli, filiale de Genzon, prévoit la construction de 767 000 pieds carrés (71 300 m²) d'espaces de bureaux, de commerces et de laboratoires de sciences de la vie répartis dans quatre bâtiments sur le site situé au 300 Airport Blvd. Ces bâtiments compteront de deux à sept étages. Le projet est réalisé sur fonds propres, selon Mike Moran, directeur général associé et directeur général exécutif de Cushman & Wakefield, qui commercialise le bien immobilier en collaboration avec Clarke Funkhouser. Le campus pourra accueillir des bureaux, des laboratoires et des espaces dédiés aux sciences de la vie. Il est déjà aménagé à 50 % pour les laboratoires, et deux bâtiments situés en bord de mer pourront accueillir plusieurs locataires dès leur ouverture.
Kylli ne s'est pas contenté d'accepter les autorisations précédentes. L'entreprise a consacré près de deux ans à la réautorisation du site afin d'améliorer la circulation piétonne et d'intégrer des éléments à la façade du bâtiment pour créer diverses terrasses intérieures et extérieures utilisables tout au long du projet. Des jardins sur le toit et de vastes parcs en bord de mer sont également prévus. Gensler a repensé le projet.
Le campus comprendra également des restaurants « de renommée mondiale » et d'autres commerces, ainsi qu'une garderie et une salle de sport adaptée, selon Moran.
De manière générale, a noté Moran, il est extrêmement difficile de réaliser un projet d'envergure dans la région de la baie de San Francisco, en plein centre-ville
De nombreux travailleurs du secteur technologique de la région de la baie vivent sur la péninsule, ce qui rend l'implantation dans cette zone de plus en plus attrayante pour les entreprises, a déclaré Moran.
« Les entreprises les plus innovantes d'aujourd'hui conçoivent des solutions bureautiques adaptées à leurs besoins, car beaucoup de développeurs ne le font pas », a déclaré Moran. « Les développeurs n'ont pas suivi le rythme, si bien que les entreprises développent leurs propres solutions. »
Moran a déclaré qu'il n'y a pas besoin d'être un génie pour déterminer les commodités que les locataires pourraient souhaiter.
« Mais il y a tout un art à les regrouper et à les présenter aux locataires », a-t-il déclaré.
YOUTUBE AU PARC DE BUREAUX DE BAYHILL
La société de streaming vidéo YouTube prévoit de créer un campus d'entreprise moderne au sein du parc de bureaux qu'elle occupe actuellement à San Bruno.
L'entreprise, déjà le plus grand employeur privé de San Bruno, a besoin de plus d'espace en prévision de l'embauche de plus de 1 000 employés supplémentaires au cours des prochaines années, qui viendront s'ajouter à ses 1 700 employés actuels, selon David Woltering, directeur du développement communautaire de San Bruno.
YouTube occupe actuellement environ 400 000 pieds carrés répartis dans trois bâtiments à San Bruno. Son siège social est situé au 901 Cherry Street, dans un immeuble de 200 000 pieds carrés qu'il loue à GapInc. depuis une dizaine d'années. Google, , a acquis plusieurs immeubles dans le parc d'affaires Bayhill, pour une superficie totale de 900 000 pieds carrés, afin d'accompagner sa croissance. Cependant, YouTube n'occupe désormais qu'environ 200 000 pieds carrés de ces immeubles.
YouTube travaille avec la ville de San Bruno sur un plan précis pour l'aménagement du campus.
« La beauté naturelle du site et sa proximité avec les principaux nœuds de transport en font un environnement idéal pour créer un campus inclusif, intégré et accueillant », a déclaré Drew Sherwood, directeur de l'immobilier et des services aux espaces de travail chez YouTube, par courriel. « Nous sommes impatients de collaborer avec la communauté et les autorités locales afin de garantir la prospérité de San Bruno à mesure que nous nous développons. »
Pour que son campus reste attrayant et confortable pour ses employés, YouTube propose actuellement diverses commodités, notamment des fauteuils de massage, des salles d'allaitement, des espaces de sieste, des salles de méditation, des salles de musique, un centre de remise en forme, une piscine et une salle de jeux. Le campus comprend également un toboggan (semblable à ceux que l'on trouve dans les aires de jeux) intégré à son design.
MÉDAILLÉ À CONCAR DRIVE
En janvier 2017, le promoteur Hines et ses partenaires financiers Goldman Sachs et Pearlmark ont achevé la construction d'un immeuble de bureaux de quatre étages d'une superficie de 96 000 pieds carrés à San Mateo, baptisé 400 Concar.
L'immeuble fait partie d'un complexe de bureaux de trois bâtiments, situé aux numéros 400 à 450 Concar, totalisant 305 000 pieds carrés, à quelques pas de la gare Caltrain de Hayward Park. Il se trouve également à proximité immédiate de Station Park Green, un complexe d'appartements de 599 unités en construction, développé par Essex Property Trust et qui comprendra deux acres d'espaces verts.
Cameron Falconer, directeur général principal de Hines, a déclaré que lorsque son entreprise a acquis le terrain, un projet de 100 000 pieds carrés avait déjà été approuvé. C’était avant l’adoption, en 2005, du plan d’aménagement axé sur le transport en commun du corridor ferroviaire de San Mateo.
« Nous avions l’opportunité de le repenser et de lui donner un nouveau nom, dans un style plus urbain », a-t-il déclaré. La société Form4 Inc. était chargée de la conception.
Le promoteur était confronté à une limite de hauteur de 55 pieds.
Finalement, Medallia a signé un contrat pour 70 % de l'espace et a collaboré avec Hines pour y intégrer les équipements souhaités.
« Ils ont conçu une vaste terrasse ouverte reliant les deuxièmes étages des deux bâtiments, offrant ainsi un espace intérieur et extérieur ainsi qu'un lieu de rencontre », a expliqué Falconer. « La possibilité d'ouvrir le mur du deuxième étage a également été un atout majeur, car l'espace extérieur est aujourd'hui primordial pour les entreprises. »
Hines a conçu un espace de bureaux très flexible, que Medallia a choisi de transformer en hall d'entrée, ainsi qu'en salle de yoga, salle de fitness et vestiaire.
« Le bâtiment bénéficie d'une abondante lumière naturelle et d'une excellente ventilation, et présente un haut niveau de durabilité grâce à sa pré-certification LEED Platine », a souligné Falconer. « Nous souhaitions simplement garantir un lien privilégié avec l'extérieur. »
Hines a également ajouté deux passerelles aux troisième et quatrième étages pour relier les étages supérieurs des bâtiments 450 Concar.
Falcone a indiqué que Hines constatait un chevauchement entre les différents types de produits.
« Aujourd’hui, les bureaux s’étendent au secteur résidentiel, qui s’étend lui-même au secteur de l’hôtellerie, et ainsi de suite », a déclaré Falconer. « On observe une expansion du Wi-Fi et des espaces de coworking dans les appartements et les projets locatifs, ainsi que l’arrivée de salles de conférence, de centres de remise en forme, d’espaces de bien-être et de services de conciergerie dans le monde des bureaux. Cette tendance est là pour durer. »
Par Mary Ann Azevedo Collaboratrice, San Francisco Business Times
Article original : Les campus d’entreprises de Peninsula offrent de nouveaux services aux locataires
